香港的樓價近年有升無跌，香港人儲錢的速度比不上樓價的升幅，令不少人產生了在外國買樓「先放租、後移民」的念頭。英國不但是海外升學熱門國家，也是海外置業的熱門之選。英國置業有哪些問題要留意？
2021年英國樓市表現
根據英國地政署 (Land Registry)的UK House Price Index數據顯示，英國過去十年樓價平穩向上，升值達45%。而在租金收益方面，英國的平均租金回報率為5.08%。已全面發展的主要大城市倫敦（London）是國際金融中心，樓市具有非常大的保值潛力，吸引不同地方的人前來作物業投資，只要選對地區，以低價入手，升值能力都能達至5%或以上。
樓盤需求持續高企 首置買家最為踴躍
買家對樓盤需求持續高企，比去年同期增加4%
年度樓價在1月份增長3%，比去年同期上升1.7%，成2017年後樓價最高位
利物浦及曼徹斯特樓價升幅領先其他城市，分別上漲了8%及6.3%
樓盤供應比2020年減少14%
英國樓市前景隨著按揭大幅放寬予低首期的首次置業買家，首置買家2021年第1季度對樓盤需求持續高企。在英國周而復始的封城狀態下，大大增加現有業主對居住空間的需求。不少業主打算細屋搬大屋或是渴望有更廣闊的花園，直接驅動售樓市場的發展。另一邊廂，英國政府自針對新冠肺炎疫情實施封城措施，不少當地人一直處於在家工作的工作模式。即使辦公室會於疫情受控後重開，但有分析指公司未必需要員工於辦公室內五天工作，這亦可能促使不少文職工作者希望搬居至其他城市的想法。全國疫苗接種計劃推出後，英國新冠肺炎的感染個案開始下跌，買家親身視察樓盤的需求亦會與日俱增。英國上下針對疫情所實施的措施信心大增，經濟重開在即，賣家因疫情而暫停的活動亦會恢復。由於疫情受控，買家有更明確的計劃為置業打算，英國日後樓盤需求將會更大，而以上種種因素將為2021年樓市發展打好基石。
可以在英國買樓入籍成為英國公民嗎？
不論是否有在英國買樓，其實都可以申請入籍，主要以是否持有BNO資格為區分標準。由於英國政府宣布2021年1月31日起放寬具備BNO身份的入籍限制，包含擁有BNO資格本人及親屬，都可以直接前往英國，定居5年並獲得永久居留權，再多住1年並通過Life in the UK測試，便可轉籍成為英國公民
而若是無BNO資格，則需事先透過工作、投資管道取得英國的臨時居留簽證，並連續待滿5年方可申請永久居留權，再住滿1年，完成Life in the UK測試才能入籍。
不過，考慮到您需在當地待滿5年，購買英國樓為自己提供安頓的住所，仍是轉籍過程中不可忽視的部分。
租賃產權 vs 永久產權
在英國，物業以租賃或永久業權的形式出售。永久業權協議賦予買方對財產及其下方土地的所有權。租賃協議賦予買方財產的“所有權”，但不賦予其下面的土地“所有權”。通常，購買土地並建造物業的房地產開發商保留土地所有權。作為買家，只要您的租約有效，您有權在該土地上佔用該物業儘管大多數房屋開發商提供的租賃期限在90-125年之間，但許多租賃可以長達999年。一般而言，您的租期越長越好，因為租期越短會使一些貸方不願向您貸款。
英國買房流程
尋找適合樓宇 確認預算及心儀的地區，向物業顧問商諮詢。若有特定需求例如需要準現樓、有車位、聯排別墅、或就近心儀學校等，最好預先向顧問提出。
繳交訂金確定買樓 選定了心儀的單位後，需要簽署Reservation Agreement預訂合同，並繳交$2,000-5,000英鎊的訂金以預留單位。
聘請律師 在英國買賣流程中買方及賣方均有其代表律師。買家需要聘請律師以處理法律相關事務，包含草擬合約、針對物業進行調查、代表買家交換合同等工作。
支付首期及交換合同 支付總樓價5~30%的首期費用及律師費給買家律師，並簽署買賣合同，律師獲授權後便可代表買家交換合同。
向銀行申請按揭 在收樓前6個月，買家需聯絡銀行申請物業按揭，銀行會為物業進行估價，同時根據買家的入息、支出、預計租金收入等決定貸款金額及利率。部份買家會使用按揭經紀的服務，為自己選擇最合適的按揭計劃。
預備收樓及出租 收樓時需準備好樓價尾款、印花稅及雜費，並簽署所需法律文件。若買家未能親身出席收樓，亦可委託當地租務公司安排驗樓。如打算出租，最好收樓前一至兩個月預訂傢俬及聯繫租務管理公司處理出租事宜。
相對於永久業權，租賃權有什麼好處？
購買租賃財產可能意味著較少的維修和保養責任，因為某些租賃協議包括服務費或管理費，這些費用可以支付：建築物外部的主要工作，例如屋頂維修或裝訂線。 對任何共用區域的維護和修理，包括電梯或公共樓梯（如果購買公寓）整個建築物的財產管理。（這可以更輕鬆地報告問題或與吵鬧的鄰居打交道！）除此之外，一些租賃協議還包括建築物外部的保險。話雖這麼說，並非每個開發人員都如此，因此請務必在簽訂合同之前進行檢查。最好讓抵押貸款經紀人為您做這件事，因為他們已經知道哪些開發商提供最佳的New Build租賃協議。
英國買房主要的費用稅項
在英國買樓的相關費用包括稅項（印花稅及市政稅）、按金（即首期）、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。
印花稅（Stamp Duty）：針對價值超過一定金額的物業交易，英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅，稅率會因地區和物業價格而異，一般為 2%-12%。以倫敦平均樓價 48 萬英鎊為例，需要徵 5% 印花稅。首次置業者有機會獲得豁免，但值得留意的是，在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。
收入稅（Income Tax） :無論是英國居民還是海外投資者，只要在英國有物業收租，業主就要繳交個人所得稅。目前免稅額為1.25萬鎊(約12.6萬港元)，收入超越這個數字才會被徵稅。個人所得稅分有三個等級，1.25萬至5萬鎊(約12.6萬至50萬港元)徵收20%，5萬至15萬鎊(約50萬至151萬港元)徵收40%，15萬鎊(約151萬港元)以上徵收45%。而蘇格蘭稅階更分成5級。
市政稅（Council Tax）：對住宅財產所徵收的稅項。金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會（Council），分 10 個月按月付款，用作支付地區服務。
資產增值稅（Capital Gains Tax）: 資產增值稅是對資本商品，例如債券、物業、土地等，在出售或交易時，對於資產的升值部分徵稅。業主出售自住物業時毋需支付，不過出售放租物業則要繳交資產增值稅。資產增值稅的免税額為1.13萬鎊(約11.4萬港元)，超越這個數額便要交稅。資產增值稅會按照個人所得稅率釐定稅率，如果個人所得稅率低於20%，資產增值稅為18%；個人所得稅為40%或以上，資產增值稅為28%。
買英國 一手樓 or 二手樓?
維修費用： 一般購買新樓時發展商會提供10年的Building Warranty，不用擔心大額的維修費用。
購買程序： 一手樓購買程序簡單清晰，不用擔心二手樓經常出現的業主反價情況。
建築要求： 鑑於2016 年倫敦Glennfield building 大火，近年英國房屋局(MCHLG ) 不斷發出大廈外牆系統的指引 ( Advice notes on External Wall System )，以至很多大廈原本外牆不含易燃金屬( ACM cladding )的，但因為牆內腔壁 ( Cavity Barrier ) 不足夠，引至防火標準不合格，所有外牆表層均需要拆除及重鋪，工程由100萬鎊至500萬鎊不等。正因為如此，所有大廈現在均需要查驗，確定外牆附合政府指引，有測量師提供的合格證書 （EWS1 form ），銀行才會提供按揭，買家才可以放心購買。 在2018年後新建的樓宇一般已經符合外牆消防建築標準(Cladding report)，而部份舊樓若不能符合該標準，買家則無法申請按揭。 至於購買二手樓因為銀行需要審查物業背景資料，作業時間將長達3個月以上。另外，也需注意樓況與周邊環境，以及該物業是否具備通過評級的能源性能證書及煤氣管道，才能放租。
物業代租代管
英國的物業租務模式和文化，例如租期、租約條款、租戶按金安排等，跟香港不同，讓不少香港困惑。當單位有維修工程時，業主亦要花上時間和精神與英國的代租管公司處理。而管理物業出現的一些洗費，業主也未必完全掌握。
怎樣可以在有理想投資回報下，又可以輕鬆管理海外物業？委托對當地租務市場熟悉的顧問及代租管公司，就可以解決以上問難。代理會與英國的代租代管公司接洽，處理單位內的一切大小事務，包括為客戶洽談及解釋租約細節、核對每月月結單、跟進租金滙款等。當單位需要維修時，會提供專業意見給予客戶參考，亦會提供部分維修工程之報價作比較分析，增加透明度，曾為客戶的單項維修費節省數佰至數仟港元不等。由於維修需時，代理亦會跟進工程進度。
按揭 外國人也可以在英國申請按揭。各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務，但申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高。 外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀，而不是自行向銀行查詢。銀行提供多種按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀十分了解市場狀況，可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃，以及處理有關按揭的整個過程。
首期 物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。首期的金額視乎銀行批出的按揭成數（Loan-to-value LTV），取決於3個重要因素：收入、支出和信用記錄。而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率，一般而言，最佳的按揭成數為 60%，對應的利率是最優惠的。根據金管局（FCA）的數據，2019 年的英國 LTV 中位數為 71%，代表買家平均繳付 3 成首期，但倫敦的數字則為 60%，可見在倫敦買樓比其他地區難。而還款年期則為10年、15年、20年 或 25 年（最常見）。 如果你尚未移居英國，則可能需要從海外支付首期，這亦代表需要透過國際匯款將首期匯到英國。在選擇最划算的匯款方法時，除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外，亦應該留意它們所使用的匯率。大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率均有溢價，故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。其實，現時有一些網上匯款機構，如 Wise，會採用市場中間匯率，既毋須支付海外代理銀行費用，亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，令你在買樓計算所需成本時更有預算。
英國買樓收租注意事項
英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。2019 年度的最低收益率地區正正就是倫敦，只有2.28%，而最高回報的地區是利物浦，最高可達 10%。 如果你打算把房屋租出，首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。另外，每年在海外居住 6個月或以上，則會被視為非居民業主，需要向海關（HMRC）申報。作為業主，每年都要就租金收入課所得稅。將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為 20%，採用累進制，收入越高，稅率越高。
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